جدال ساختمان‌ها| تجاری در مسکونی؛ فرصت یا تهدید؟

بسیاری از سازندگان ساختمان‌های مسکونی در طبقه همکف پروژه خود یک یا چند واحد تجاری احداث کرده‌اند. در این مقاله می‌خواهیم به این موضوع بپردازیم که در چه شرایطی می‌توان این کار را کرد و همچنین، اگر ملک ما شرایط احداث تجاری در ساختمان مسکونی را دارد، آیا این کار را بکنیم و یا خیر؟ واحد تجاری در ملک مسکونی برای سازنده آن، سودزایی می‌کند و یا ضرررسان است؟ فرصت است یا تهدید؟

شما می‌توانید طراحی پروژه خود را، با احداث واحد تجاری و همچنین بدون آن را، در "طرح تو طرح" به مسابقه بگذارید تا بالغ بر 6800 معمار حاضر در این بستر، طرح‌ها و ایده‌های مختلف خود را برای شما ارسال کنند. برای اطلاع از حدود مبلغ پروژه خود از بخش تعیین قیمت طراحی سایت استفاده کنید.

شرایط احداث واحد تجاری در ساختمان مسکونی

طبق قوانین ساخت‌وساز در شهر تهران، هر محدوده‌ای از شهر در یک پهنه قرار گرفته است. پهنه‌ها بیانگر کاربری اراضی آن قسمت هستند. ملک مسکونی شما احتمال زیاد در دو پهنه قرار دارد؛ پهنه R که مخفف واژه RESIDENTIAL است و پهنه M که مخفف کلمه MIX می‌باشد.

طبق طرح تفصیلی شهر تهران،در پهنه R به منظور تامین امنیت و آرامش، استقرار طیف گسترده‌ای از فعالیت‌ها ممنوع و یا مشروط بوده و صرفا فعالیت‌های تجاری جزء و خدمات در مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان مجاز است. در پهنه R تنها در صورتی می‌توانید در ملک مسکونی، واحد تجاری احداث کنید که از قبل در آن محل واحد تجاری وجود داشته باشد و با پایان‌کار و یا سند، بتوانید آن را اثبات کنید. به این شرط، شهرداری به همان میزان سابق اجازه احداث مجدد واحد تجاری را خواهد داد.

طبق تعریف پهنه M در طرح تفصیلی، پهنه مختلط قسمت‌هایی از محدوده شهر است که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده و در طرح جامع جدید شهر، سامان یافته و استعداد استقرار فعالیت‌های چند منظوره کار، فعالیت، سکونت و غیره را دارند. در ساختمان‌های مسکونی پهنه M که فعالیت‌های مختلط اعم از مسکونی، تجاری و اداری صورت می‌گیرد، می‌توانید واحدهای تجاری داشته باشید اما باز هم باید ضوابطی را رعایت فرمایید؛ مثلا حداکثر ارتفاع مفید واحدهای تجاری بدون نیم‌طبقه 4.5 متر و با نیم‌طبقه 6.5 متر می‌باشد. اگر واحد تجاری شما در طبقات بالای اول قرار گرفته باشد مجاز به احداث نیم‌طبقه نیستید. در این پهنه، ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توامان در طبقات بالای همکف یک ساختمان مشروط به ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمت‌های مسکونی و نیز عدم ارتباط طبقات مسکونی با غیر مسکونی، مجاز خواهد بود.

تجاری در مسکونی؛ افزایش سود و یا ضرر

تا به این‌ جا راجع به امکان تجاری در ساختمان مسکونی در پهنه‌های معمول را بررسی کردیم و بعضی ضوابط آن را هم مثال زدیم. اما هنوز به این مطلب نرسیده‌ایم که آیا احداث واحد تجاری در ملک مسکونی کار مثبتی است یا خیر؟

در کل، اکثر اشخاص به دلایلی همچون شلوغ شدن خیابان توسط واحد تجاری و مراجعین آن، کاهش جای پارک در کوچه، کاهش آسایش و امنیت ساکنین و مواردی از این قبیل، ترجیح می‌دهند در ساختمانی که دارای واحد تجاری است، واحد مسکونی خریداری نکند و مشخصا، میزان تقاضا با ارزش عرضه، ارتباط مستقیم دارد؛ هر چه تقاضای خریداران واحدها کمتر شود، سازنده و یا مالک باید به قیمت پایین‌تری آن‌ها را عرضه کنند.

اما اگر بخواهیم تخصصی‌تر به مسئله نگاه کنیم، تصمیم به احداث واحد تجاری در ساختمان مسکونی، نیازمند یک مشاور است تا همه جوانب کار را بسنجد و به شما اعلام کند که این کار را انجام دهید یا خیر.

هنگام این تصمیم‌گیری شما باید در نظر داشته باشید که واحد تجاری، نیازمند ورودی مجزا است. با توجه به متراژ واحد تجاری، باید برای کارکنان و مراجعه‌کنندگان آن پارکینگ تامین کنید، همچنین واحد تجاری در همکف، فضای مشاعات شما را، و احتمالا بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز واحدهای مسکونی را، کاهش داده است و برای تامین پارکینگ‌های مسکونی، به احتمال زیاد باید به فکر احداث یک طبقه زیرزمین بیشتر از زمانی که واحد تجاری را احداث نمی‌کردید، باشید.

جدول بالا تعداد پارکینگ موردنیاز تجاری به ازای هر 100 مترمربع زیربنای مفید فعالیت است. در نظر داشته باشید ضوابط احداث پارکینگ برای واحدهای مسکونی در پهنه مختلط مشابه ضوابط مربوط به پارکینگ در پهنه سکونت است.

مدارک بالا، نمونه‌های طراحی پارکینگ مهندس درسا رضی در پروژه بردیا، واقع در جهانشهر کرج می‌باشد. کارفرمای این پروژه با راه‌اندازی مسابقه پروژه خود در "طرح تو طرح"، 60 طرح مختلف دریافت کرده‌اند.

پس شخصی باید با دانش و تخصص کافی، یک بار هزینه ساخت ملک با واحد تجاری و یک بار هم هزینه ساخت بدون واحد تجاری را برآورد کند. قطعا هزینه ساخت با واحد تجاری بالاتر خواهد بود. سپس باید با توجه به تصمیم مالک نسبت به فروش یا اجاره واحدهای مسکونی و تجاری، میزان سودآوری واحد تجاری را محاسبه کرده و همچنین تخمینی از کاهش قیمت واحدهای مسکونی با توجه به بروز مشکلات واحد تجاری داشته باشد؛ همه‌ی این موارد را مد نظر قرار دهد و مشخص کند آیا این تصمیم سودده خواهد بود و یا خیر و همچنین، در صورت سودده بودن، بازه زمانی از هنگام بهره‌برداری تا سوددهی ملک را بسنجد و به مالک یا سازنده اطلاع دهد تا بتواند تصمیم منطقی و صحیحی از احداث واحد تجاری در ملک مسکونی بگیرد.

امیدواریم در این مقاله، کامل به مبحث تجاری در مسکونی پرداخته باشیم.

 برای ارتباط با کارشناسان طرح تو طرح و دریافت مشاوره، روی دکمه زیر کلیک کنید.

درخواست مشاوره