نکات حقوقی جهت پیشگیری از کلاهبرداری هنگام خرید زمین
سرمایه گذاری در خرید زمین
برای اکثر ما در زندگی دفعات اندکی پیش می‌آید که قصد خرید زمینی داشته باشیم و وقتی تصمیم به خرید زمین، ملک مسکونی یا ملک تجاری می گیریم، کمتر به این فکر می‌کنیم که ممکن است چه گرفتاری‌هایی برایمان پیش بیاید. بنابراین آشنایی با قوانین حاکم بر این بازار به خصوص قوانین خرید زمین، به ما کمک می‌کند تا خرید مطمئن‌تر و کم ریسک‌تری داشته باشیم. این مقاله راهنمای خرید زمین است که در مورد موضوع‌های زیر بررسی اجمالی خواهیم داشت:
- آشنایی با مهم‌ترین نکات حقوقی خرید زمین
- نکات مربوط به نوشتن قولنامه
- نکات مهم در هنگام خرید زمین برای پیشگیری از کلاهبرداری
آشنایی با مهم‌ترین نکات حقوقی خرید زمین
یکی از نکات حقوقی خرید زمین، توجه به قوانین خرید زمین با استفاده از اطلاعات ارائه شده توسط نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این بخش از خرید زمین، حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد و سبب اختلال در روند انتقال مالکیت زمین می‌شود.
بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحا گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعات مورد نیاز را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مذکور مطمئن شوید.
بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست، باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.
نکات مربوط به نوشتن قولنامه
بسیاری از افراد تصور می‌کنند که قولنامه همان سند ملک است اما حقیقت آن است که قولنامه یک کاغذ معمولی است که جزو اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. اسناد رسمی اسنادی هستند که به تأیید دولت و نهادهای قضایی رسیده باشند و از آنجایی که قولنامه توسط خریدار، فروشنده و مدیر بنگاه که افرادی عادی هستند، تنظیم می‌شود، در شمار اسناد رسمی محسوب نمی‌شوند.
قبل از انعقاد قولنامه بهتر است درباره‌ی نکات حقوقی و قوانین خرید زمین و مسکن اطلاعات اولیه‌ای داشته باشید تا احتمال بروز هرگونه مشکل بعدی به حداقل برسد. از آنجایی که معامله مرحله به مرحله انجام می‌شود، معمولاً برخی از مدارک و اسناد خریدار و فروشنده به عنوان ضمانت اجرایی نزد بنگاه به عنوان امانت قرار داده می‌شود. سند خرید زمین و یا مسکن را قبل از انعقاد قولنامه بررسی کنید و از کد رهگیری مربوطه استعلام کنید.
تنظیم قولنامه به این دلیل انجام می‌شود که معمولاً طرفین برای فراهم کردن شرایط معامله نیاز به زمان دارند؛ ممکن است خریدار برای تهیه‌ی کل مبلغ معامله و یا فروشنده تا نهایی کردن وضعیت ملک خود نیاز به زمان داشته باشند؛ بنابراین قولنامه‌ای را بین خود تنظیم می‌کنند تا شرایط معامله و مراحل آن به صورت جزیی و دقیق ذکر شود. انعقاد قولنامه برای خرید زمین و مسکن به معنای آن است که ملک مورد نظر یک بار مورد معامله قرار گرفته است.
کد رهگیری، کدی است که به هر معامله خرید زمین یا مسکن داده می‌شود تا صحت معاملات آن تضمین شود. در واقع از طریق کد رهگیری می‌توانید در جریان آخرین وضعیت زمین یا ملک مربوطه قرار بگیرید و اگر آن زمین یا ملک قرار است به چند نفر به صورت هم‌زمان فروخته شود، شما از این موضوع آگاهی کسب می‌کنید.
اگر چکی رد و بدل می‌شود، باید جزییات چک مانند شماره سریال، مبلغ و نام طرفین مورد معامله در آن چک به صورت دقیق ذکر شود. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود که پس از امضای طرفین و شاهدان آن‌ها، یک نسخه از آن نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه محفوظ بماند.
نکات مهم در هنگام خرید زمین برای پیشگیری از کلاهبرداری
شاید برایتان جالب و البته عجیب باشد که درصد قابل توجهی از پرونده‌های کلاهبرداری مسکن مربوط به مشاوران املاک است. بسیاری از مردم فکر می‌کنند اگر تمام کارهای مربوط به خرید زمین یا ملک را به مشاور املاک بسپرند و قرارداد را در قالب یک قولنامه در بنگاه‌ها منعقد کنند، همه چیز به خوبی و خوشی تمام می‌شود، در حالی که این مرحله حساس‌ترین قسمت معاملات املاک محسوب می‌شود و گاه می‌تواند مشکل‌سازترین قسمت نیز باشد.
تقریباً هیچ‌کس احتمال نمی‌دهد که شاید همان شخصی که به عنوان مشاور املاک با یک دست کت و شلوار رسمی شیک پشت میز نشسته و در برخورد با مشتریان به عنوان یک انسان کاملاً متشخص عمل می‌کند، یک کلاه‌بردار باشد. نگاهی به پرونده‌های کلاهبرداری نشان می‌دهد که برخی از افراد با اجاره‌ی یک مکان برای مدتی کوتاه در قالب یک بنگاه معاملاتی ظاهر می‌شوند و اهداف شوم خود را با کلاهبرداری از مشتریان دنبال می‌کنند. بنابراین؛
- اولین گام مهم در خرید زمین و املاک، آن است که یک مشاور املاک مورد اعتماد انتخاب کنیم. هر مشاور املاک باید دارای یک مجوز از اتحادیه‌ی مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن را مورد تأیید قرار دهد. توصیه می‌شود به بنگاه‌هایی مراجعه کنید که مدت زمان زیادی از فعالیت آن‌ها می‌گذرد و نزد اهالی محل شناخته شده و مورد اعتماد هستند.
- در هنگام خرید زمین از هویت فروشنده مطمئن شوید. کارت ملی و شناسنامه او را با دقت ببینید و با مشخصات سند زمین یا ملک و بقیه مدارک چک کنید. در گرفتن اطلاعات و مدارک رودربایستی نداشته باشید.
- اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد، قبل از هر چیز از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده، صحت این ادعا را استعلام نمایید.
- هر ملک یا زمین یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.
- هرگز قولنامه یا مبایعه‌نامه‌ای را که در هنگام خرید زمین در بنگاه به صورت دستی تکمیل می‌شود، به عنوان مستندات معامله قبول نکنید. بنگاه موظف است مبایعه‌نامه را در برگه‌های مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما کد رهگیری بدهد. مبایعه‌نامه پرینت شده باید هولوگرام اتحادیه داشته باشد و مشخصات بنگاه معلوم باشد.
- صدور کد رهگیری هزینه‌ای ندارد و بنگاه حق ندارد هزینه اضافه‌ای بابت ارائه کد رهگیری از شما دریافت نماید.
- کد رهگیری بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس زمین یا ملک صادر می‌شود. در هنگام خرید زمین کد رهگیری صادر شده را از طریق “سامانه ثبت معاملات و املاک ایران” چک کنید. اگر کد پستی شما درست ثبت شده باشد، بنگاه یا فروشنده نمی‌توانند زمین یا ملک را به فرد دیگری بفروشند. به هیچ وجه به حرفهای مشاور املاک یا افراد دیگر مبنی بر اینکه کد رهگیری کاربردی ندارد، توجه نکنید.
- در هنگام خرید زمین، آدرس و مشخصات زمین یا ملک را که در سند آن ذکر شده است با موقعیت واقعی زمین یا ملک مقایسه کنید. هرگونه مغایرتی را قبل از خرید برطرف نمایید.
- با مراجعه به اینترنت میزان حق کمیسیون بنگاه‌دار را از سایت اتحادیه مشاورین املاک پیدا کنید. در حال حاضر در معاملات زیر پانصد میلیون تومان، از هر طرف معامله نیم‌درصد مبلغ معامله به عنوان کمیسیون دریافت می‌شود.
- تقریباً همه مطالب مربوط به راهنمای خرید زمین که در بالا بیان شد وظیفه مشاور املاک است. یک مشاور املاک خوب باید تسهیل‌کننده معامله و متعادل‌کننده ریسک بین فروشنده و خریدار باشد و به گونه‌ای معامله را انجام دهد که هر دو طرف با اعتماد و بدون نگرانی باشند. اما واقعیت این است که همه مشاورین املاک اینگونه نیستند. بسیاری از آن‌ها عجله دارند معامله سریع‌تر انجام شود تا کمیسیون خودشان را بگیرند و به فکر طرفین معامله بخصوص خریدار نیستند. حتی در بعضی مواقع، با یک طرف معامله تبانی می‌کنند. بنابراین هنگام خرید زمین به مشاور املاک اعتماد کامل نداشته باشید.
- خریدار باید بر اساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه‌ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه چک رمزدار باقی مبلغ معامله حاضر شود.
- در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، حتماً از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.
- چنانچه فروشنده هستید، فراموش نکنید که حضور شما در روز مقرر برای خرید زمین و تنظیم سند کافی نیست و می‌بایست پیش از روز مقرر، استعلامات لازم، شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند انجام داده باشید. استعلام اداره ثبت هم باید قبلاً توسط دفترخانه انجام شده باشد.
- چنانچه خریدار هستید، فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقی‌مانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.
- مطمئن شوید که مال (در اینجا منظور زمین است) در وثیقه یا در توقیف نباشد.
- اگر کسی که مبایعه‌نامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی (سرپرست) یا قیم مالک است، دلایل آن را بپرسید. آیا در وکالت‌نامه آمده است که وکیل حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر و اگر امضاکننده، ولی (سرپرست) مالک است، مطمئن شوید در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده باشد. همچنین در جایی که امضاکننده، قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به تنهایی حق فروش مال را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
- اگر موردِ معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببینید. فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرید و همچنین تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز از فروشنده بخواهید.
- هنگام خرید زمین، خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد، که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی زمین یا ملک به خریدار نخواهد بود.
- عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش» که در متن مبایعه‌نامه وجود دارد به این معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی و برهم زدن معامله را از خود سلب می‌کنند. بنابراین حواستان باشد پس از امضای مبایعه‌نامه، حتی اگر سرتان کلاه رفته باشد، برهم زدن معامله و استفاده از ساز و کار قانونی بسیار دشوار و تقریباً غیرممکن است.
امروزه شاهد این هستیم که تعداد زیادی از هم‌وطنان ما، برای خرید زمین و ساختن سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک، در دام شیادان و کلاه‌برداران افتاده و به علت عدم دقت در معامله و ناآشنایی با قوانین خرید و فروش، حاصل یک عمر زندگی خود را بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده‌شان وارد می‌کنند. بدون مشورت با یک کارشناس وارد همچین معاملاتی نشوید.
پیشنهاد می‌کنیم شما نیز طراحی معماری پروژه خود را به طرح تو طرح بسپارید. با حضور بیش از هفت هزار معمار در این مجموعه، تیم‌های معماری و طراحان خلاق، مخصوص پروژه شما طرح ارسال خواهند کرد تا با دیدن انواع پلان و نما، تنوع در طرح و مصالح، ایجاد کیفیت فضایی‌های مختلف، طرح مطلوب خود را انتخاب کنید. برای اطلاع از قیمت این خدمات، می‌توانید با استفاده از بخش تعیین قیمت طراحی در طرح تو طرح، فوری و رایگان حدود هزینه طراحی پروژه خود را استخراج کنید. همچنین در صورت تمایل می‌توانید فرم زیر را پر کنید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند و شما را بیشتر با خدمات "طرح تو طرح" آشنا کنند.
امیدواریم این مطالب برای شما مفید واقع شده باشد و احتمال بروز مشکل را در معاملات ملکی‌تان کمتر کند.
اگر
سوالی راجع به این موضوع دارید،
برای طراحی پروژه خود، دنبال معمار می‌گردید،
در بخش دیدگاه‌های همین مقاله با ما در میان بگذارید.
برای ارتباط با کارشناسان طرح تو طرح و دریافت مشاوره، روی دکمه زیر کلیک کنید.
دیدگاهی برای این مطلب ثبت نشده است